聚焦房地产业新变革
编者按
党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，推动房地产高质量发展。这将对房地产行业产生深远的影响，整个行业也正迎来一场深层次变革。本期地产周刊将继续围绕四中全会精神，深入探讨房地产业新变革，为推动房地产高质量发展建言献策。
最近孟晓苏继续在为房地产发展鼓与呼，还抛出了“现在要不要买房？”等问题，作为原国家房改课题组组长和中房集团原董事长，他在接受中国经济时报记者采访时表示，要推动房地产高质量发展，首先必须打赢“信心之战”。
党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）提出，推动房地产高质量发展，为房地产的改革发展指明了方向。
包括孟晓苏在内的业内人士和专家在接受中国经济时报记者采访时均认为，当前正是房地产市场调整和转向高质量发展的关键期，健康的舆论环境和导向非常重要，这也是本轮房地产顺利开启新变革的关键所在。
信心比黄金更珍贵
如今股天下，跳出房地产圈看我们的房地产市场，乃至跳出中国看这一市场，业内发现推动房地产高质量发展还需要解决不少问题。
在孟晓苏看来，全球的竞争在一定程度上表现为城市和城市群的竞争。他说，从东京到旧金山、从纽约到粤港澳，一场关于创新、人才与制度的湾区竞争正在重塑世界经济格局。
“今天，当我们站在全球化的十字路口，世界级湾区作为科技创新的高地和经济增长极，其发展模式与竞争态势尤为值得深入研究。”作为中国住房改革和城市化进程的亲历者，孟晓苏始终关注区域经济发展对国家和全球格局的深远影响。
全球四大湾区——旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区和粤港澳大湾区，正从传统产业中心转型为科技与生态枢纽，通过AI、绿色能源和数字贸易引领全球创新。这些湾区正在突破地理边界，通过“虚拟协同”重塑全球经济竞争格局。
孟晓苏认为，从四大湾区的发展经验中，中国房地产市场可以把握三大发展方向。第一，把握“市场+保障”双轨制发展方向，如在新加坡，组屋体系已经覆盖了超过80%的本国人口，在“双轨制”住房体系下，商品房价格由市场供求决定，而保障房则面向符合资格的群体。第二，围绕产业集群规划住房供应，我们应当根据湾区产业发展趋势，合理规划住房布局，特别是在科技创新走廊沿线提供多元化住房选择。第三，通过基础设施引领区域价值提升，这种基础设施的延伸，不仅拉近了时空距离，更带来了区域价值的整体提升。
孟晓苏认为，现在信心比黄金更珍贵，从全球对比来看，我们既要有迎头赶上的信心，也要有正视差距的勇气。中国的都市圈建设应坚持多中心、网络化的发展格局，建立跨区域协调机制，注重土地利用集约高效，且要重视发展租赁住房市场。
他强调，目前我国房地产相关政策已经出了很多，一定要打赢“信心之战”，否则楼市可能会继续低迷。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国经济时报记者采访时表示，积极、健康的舆论环境有助于维持市场信心。另有业内专家也对记者表示，当前应强调“稳预期，提振信心”。
有房企高管对记者表示，在增强市场信心方面股天下，必须坚决。不光要看各方的态度，还要看具体行动。中国在这方面的态度和行动都到位了，啥都拉得起。中国有举国体制的优势，以推动房地产高质量发展为契机，只要态度和行动足够坚决，房地产止跌回稳是完全可以实现的。
“买房这件事最考验购买者的眼光，如果要想买对房，必须抓住城市发展方向。”孟晓苏举例说，早年浦东的房子没人要，当地人还有一种说法叫，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”现在看来，浦东的房价涨幅巨大，城市发展方向和趋势是值得研究的。
高质量发展指向深层次变革
在业内看来，跳出房地产圈看，中国推动房地产高质量发展不仅需要解决信心的问题，还需要认真思考和解决市场供大于求、部分居民购房能力不足的问题，甚至包括舆论环境的问题也要重视，所有问题的解决最终指向深层次变革。
国务院参事、中国社会科学院国家金融与发展实验室副主任尹中立对中国经济时报记者表示，明年应该把化解房地产市场风险放在更加突出的位置。资深金融研究人士王桂虎也表示，推动房地产高质量发展，要帮助房企化债，进一步化解房地产风险。
王桂虎告诉记者，党的二十届四中全会审议通过的《建议》重点强调，“加快高水平科技自立自强，引领发展新质生产力”，目的就是要摆脱原来债务拉动型的发展模式，比如像房地产这种模式，向科技创新方向转型，向《建议》提出的新兴支柱产业和未来产业转型。
另外，王桂虎认为，推动房地产高质量发展，重点要针对灵活就业人员，比如外卖、快递人员等，重点发展长租房等保障性住房，不断加大住房保障力度。
孟晓苏建议，成立“中国版两房”，即两家新的房地产央企，一家新成立的公司负责收购存量商品房，一家新成立的公司负责筹建保障性住房。一方面通过收购存量商品房化解房地产风险，调节供给；另一方面通过加大保障性住房建设力度，大力解决中低收入群体住房条件的进一步改善问题。
孟晓苏告诉记者，当前要着力促进房地产市场止跌回稳，房地产市场回暖了，可以增加居民收入。如果房地产市场不止跌回稳，增加居民收入就比较难。
同时，孟晓苏强调，推进房地产高质量发展，还需要和唱衰房地产和污名化房地产的行为进行斗争。他说，有些唱衰房地产的言论并不是有意为之，而是持这类观点的人被网络谣言迷惑了。如网上一直流传中国有35亿套房子等虚假信息，孟晓苏认为，这不是孤立现象，而是有人编造出来的。
孟晓苏告诉记者，全国有5.4亿户家庭，实际是7亿套房，相当于每个家庭1.3套房。网传的35亿套房是现有数量的5倍，等于说每个家庭平均能够分7套，实际没有那么多房。
“我这样多年搞城市建设和房地产开发的人都不知道这数据从哪来的，我查来查去查不到依据。假设全世界80亿人口折合成30亿个家庭，中国真有35亿套房的话，那么中国给全球每个家庭送一套房，还有富余，怎么可能呢？谁投资建的？我们怎么可能有这样的投资和建设能力？造假造到这种程度，导致整个社会舆论被导偏了。”孟晓苏对记者说。
类似这样的现象带来很大的一个问题，就是随着房地产市场的调整，人们对一些吸引眼球的唱衰言论信以为真，加上很多人缺乏长远眼光，房地产供大于求被放大了，很多人也都不敢买房子。“人们心理上的阴影很大。”孟晓苏说。
他说，个别人甚至还在网上宣扬房地产是反人类的，这种与事实不符的污名化房地产的言论，和日本当年房地产被污名化的情况非常相似。上世纪九十年代，日本房地产崩盘后，一套高度模式化的污名话术迅速成型并体系化。媒体将房企标签为“经济毒瘤”与“社会癌细胞”，社会活动家发起“反不动产运动”，购房者被粗暴划分为两类：投机客是“啃食社会根基的蝗虫”被斥为“国贼”，普通购房者则是“愚昧接盘侠”。这些标签否定住房需求的合理性，使政策救助失去民意基础。
在孟晓苏看来，健康的舆论环境和导向非常重要，美国在应对房地产危机中，针对困难群体采取减税、降低月供负担以及大力救助“两房”等措施，没有像日本那样唱衰房地产和污名化房地产，也没有经历日本那样的“失去的二十年”，这种做法值得借鉴。
按照美国特斯拉创始人埃隆·马斯克的说法，到2050年中国经济总量是美国的两倍，这需要靠扩大内需去推动，当然也包括扩大住房消费，所以必须大力推动房地产高质量发展。
主 编丨毛晶慧 编 辑丨陈姝含股天下
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